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Nouvelles des taux au 29 septembre 2006
Nos                         analyses et prévisions                        

Le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, est en forte baisse depuis le début du mois de juillet 2006. Il se situe actuellement à  3,70 %contre 4,08 % début juillet 2006 (une baisse de 0,38 %). Les chiffres favorables d’inflation aux États-Unis pour septembre 2006 et le fait que la Banque Centrale Américaine n’ait pas augmenté ses taux en septembre 2006 (pour la deuxième fois consécutive après 17 augmentations successives de 0,25 %) ont convaincu les marchés financiers que la politique monétaire aux Etats-Unis a changé de direction et que les taux d’intérêt seraient dorénavant orientés à la baisse. Les taux d’intérêt à long terme en France ont suivi un mouvement similaire. Contrairement à ce qui était prévu, ils ont interrompu le mouvement de hausse engagé depuis le début de l’année pour revenir au niveau de fin mars 2006.

Les taux des crédits immobiliers sont nettement remontés depuis le début le l’année (+ 0,30 %), pour passer de 3,30 % à 3,70 % pour un taux fixe excellent à 15 ans. Compte tenu des dernières évolutions des marchés financiers, il est probable que les taux des prêts immobiliers vont se stabiliser au niveau actuel jusqu’en octobre 2006. Ils pourraient ensuite progresser légèrement (environ 0,20 %) jusqu’en fin d’année 2006 puis continuer leur progression, à un rythme modéré, durant l’année 2007 (environ 0,20 % en milieu d’année 2007).

Il est important de noter que cette hausse prévue des taux d’intérêt sur la fin de l’année 2006 et sur l’année 2007 n’aura qu’un impact relativement modeste sur les mensualités des prêts. Pour un prêt de 150 000 € sur 25 ans, l’augmentation des mensualités n’atteindra que 30 € environ (elles passeront à 840 € à fin 2006 contre 810 € actuellement).

Les taux des crédits immobiliers restent donc actuellement à un niveau exceptionnellement favorable. La situation actuelle des taux d'intérêt constitue donc une excellente opportunité pour tous les emprunteurs : vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier à un taux réel, inflation déduite, d’environ 1,5 %. Vous retrouverez les taux actuellement pratiqués en cliquant ici.

Les hausses des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE)  qui se sont élevées à 1,00 % depuis 9 mois (passage de 2 % en novembre 2005 à 3,00 % depuis le 3 août 2006) qui seront prolongées par une nouvelle hausse de 0,25 % le 5 octobre 2006, ont deux conséquences importantes :

un très fort mouvement de hausse des taux d'intérêt à court terme : le taux d'intérêt à 1 an, qui se situait à 2,75 % début janvier 2006, atteint 3,52 % au 29 septembre 2006. Cette hausse très importante de 0,77 % a un impact immédiat sur les prêts à taux révisable.  Elle devrait se poursuivre sur la fin de l’année 2006 (+ 0,25 % environ).

Si vous choisissez un prêt à taux révisable, attention de choisir un prêt capé (limité à la hausse) car vous subirez les conséquences de ces augmentations.

une hausse des taux d'intérêt à long terme qui ont augmenté de 0,40 % environ depuis le début de l’année 2006 (le taux d’intérêt à 1 ans se situait à 3,28 % en début d’année contre 3,68 % actuellement). Compte tenu des derniers commentaires de la Banque Centrale Européenne sur la nécessaire vigilance vis-à-vis du niveau d’inflation, les marchés financiers estiment qu’une nouvelle hausse du taux d’intérêt de 0,25 % est certaine d’ici la fin de l’année 2006.

C'est 2006 qui verra l'arrivée de l'OPCI, autrement dit l'Organisme de Placement Collectif Immobilier.

Ce nouveau produit inspiré de la SCPI et assez proche des OPCVM en tire différents avantages:

• une gestion prudentielle
• une fiscalité souple, grâce à 2 modes de taxation des revenus et des plus-values
• suppression du droit d’enregistrement de 4,80 %  (pour les échanges de parts)
• plus de restrictions réglementaires pour la cession d'immeubles, les travaux etc
• adaptation aux dispositifs fiscaux de type Robien
• une liquidité renforcée

Parmi les avantages hérités de la SCPI:

• possibilité d'investir, même avec une mise de départ modeste
• permet de constituer et transmettre son patrimoine sans souci de gestion
• revenus réguliers
• mutualisation des risques

Sortie des textes d'application et application elle-même, début 2006... Affaire à suivre!

L’Étude de Financement Immobilier :
Un lien efficace entre vous et votre vendeur

    Vous envisagez d’acheter un bien immobilier et vous êtes en contact avec un vendeur. Vous souhaitez le rassurer sur votre capacité à financer son bien, à l'aide d'un document établi par un tiers reconnu. Dès que vous aurez saisi votre dossier, vous pourrez imprimer votre Étude de Financement Immobilier.

L’Étude de Financement Immobilier répond précisément à cette attente :
      elle permet de rassurer le vendeur sur la faisabilité initiale du projet,
elle est établie avant toute analyse de crédit des banques, seules habilitées à émettre un avis dans ce domaine,
vos droits à la condition suspensive sont spécifiquement mentionnés, il ne s'agit que d'une étude indicative sans engagement de votre part.

Pour en profiter :

L’Étude de Financement Immobilier est volontairement générale, elle ne contient pas d’informations précises que vous ne souhaiteriez pas communiquer. Rappelons que lors de la signature d'un compromis de vente, vous ne devez pas renoncer à la clause suspensive d’obtention de crédit. Seule une offre de prêt reçue d’une banque vous donne la garantie que le crédit sera accordé.

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Glossaire

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* Acte sous seing privé: En matière immobilière,...
* Acte de vente: Contrat par lequel l'acheteur...
* Abattement: En matière de fiscalité,...
* Acompte: Somme d'argent remise par...
* Agent immobilier: Intermédiaire professionnel...

La mise en location d'un bien financé avec un prêt à taux zéro n'est pas autorisée sauf si elle est motivée par des raisons       professionnelles (mutation) ou familiales (décès d'un des conjoints, divorce, invalidité ou chômage supérieur à un an).

      

Deux cas se présentent alors :       

• vous mettez le bien en location sans en racheter un autre : vous conservez alors le bénéfice du prêt à taux zéro ;
• vous mettez le bien en location et vous en achetez un nouveau. Si vous sollicitez à nouveau un prêt à taux       zéro, il vous faudra alors rembourser par anticipation le solde du précédent.

Essentiellement :
        (a) le taux d'intérêt, son mode de calcul, les limitations à la hausse dans le cas d'un taux révisable,
        (b) les pénalités de remboursement anticipé,
      (c) le caractère évolutif (possibilité de repousser certaines échéances),
      (d) l'éventuel transfert d'un bien vers un autre,
      (e) les assurances (DIAD, ITT),
      (f) les garanties (caution ou hypothèque).

Oui, vous pouvez obtenir plusieurs offres de plusieurs banques et choisir celle qui vous convient le mieux en matière de taux, de souplesse, de durée et de services offerts globalement. La durée de 10 jours est un minimum légal, vous ne pouvez pas accepter une offre avant ce délai. Les conditions des banques restent valables contractuellement pendant 30 jours (le cachet de la poste faisant foi).

La durée moyenne des prêts en France est de 16 ou 18 ans selon les sources, tandis que la durée réelle oscille entre 8 et 10 ans (revente du bien avec solde du prêt, héritage...). La loi oblige la banque à respecter certains critères d'endettement et, en tout état de cause, à ne pas surendetter son client. L'allongement de la durée du prêt permet d'augmenter la capacité d'emprunt tout en respectant les 33 % d'endettement.

      

Pour ne pas se trouver pénalisé financièrement par ce déménagement trois éléments doivent être étudiés :       

• les pénalités de remboursement anticipé ne doivent pas être dues en cas de déménagement,
• la possibilité de transférer le capital restant du prêt actuel sur le nouveau bien,
• le choix d'une garantie sous forme de caution plutôt que sous forme d'hypothèque dont les frais sont plus       élevés (mise en place et main levée).

Préalablement à l'octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l'ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers.

Les différentes étapes seront les suivantes :       

• lors de votre visite auprès de la banque, n'oubliez pas d'apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont       indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l'engage juridiquement,
• la réponse de la banque se fait en général entre 3 et 5 jours au plus tard, parfois moins,
• vous recevrez par courrier l'offre de prêt en trois exemplaires,
• vous bénéficiez d'un délai de réflexion minimum de 10 jours (loi Scrivener) et les offres de prêt sont en       général valables 30 jours (pendant cette période la banque s'oblige à mettre les fonds à votre disposition       en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
• vous retournez par courrier l'offre acceptée à la banque,
• une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont       débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité, le notaire constate le paiement       du bien.

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LOGEMENT : ACHAT                   

Vous souhaitez obtenir des précisions sur une offre de prêt immobilier

L’offre d’un prêt immobilier doit être claire et exhaustive. Elle doit notamment indiquer son coût total, le taux effectif global (TEG), le montant de la mensualité, éventuellement les modalités d’indexation, les garanties et assurances exigées.

Le tableau d’amortissement doit comporter la ventilation du montant global des échéances annuelles, le montant de la dette en capital à la fin de chaque période annuelle, le montant total des intérêts et des frais accessoires, et le détail, obligatoire pour chacune des échéances, du montant du capital amorti et du montant des intérêts payés.

Monsieur (Madame),

Nous avons eu le (date) un entretien au cours duquel vous nous avez fait une proposition de prêt pour financer l’achat d’un appartement.

Je vous prie de bien vouloir me confirmer cette offre par écrit, en me fournissant l’information la plus complète possible. Ainsi, je souhaite tout particulièrement voir figurer dans votre offre, conformément à l’article L. 312-8 du Code de la consommation, les informations suivantes pour chaque échéance : la part du capital amorti et celle restant due, les intérêts dus et payés et, éventuellement, les intérêts compensateurs, ainsi que les pénalités réclamées en cas de remboursement anticipé.

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Exigez bien un tableau d’amortissement complet : c’est une mine d’or en matière d’information.

Lorsque l’obligation d’information n’est pas respectée, des sanctions sont prévues par l’article L. 312-33 du Code de la consommation (déchéance des intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge).