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Les prix chinois n'étouffent plus l'inflation, selon la BNS

TAUX. L'institut monétaire voit le chômage suisse passer sous les 3% l'année prochaine.

Jean-Louis Richard
Mardi 29 août 2006

«Le chemin va devenir plus rocailleux», a déclaré lundi le président de la Banque nationale suisse (BNS) pour décrire la tâche qui l'attendait dans les mois à venir. Devant les membres de la Fondation Genève Place Financière, Jean-Pierre Roth a cité plusieurs facteurs susceptibles de fragiliser la stabilité des prix.

Partout en Occident, les taux d'inflation ont été maintenus au plancher grâce aux importations de produits bon marché en provenance d'Asie. «Ce phénomène touche à sa fin», a indiqué le banquier central. Désormais, la hausse rapide des salaires en Chine et le début d'appréciation du yuan pourraient conduire à un renchérissement progressif des biens en provenance du nouvel atelier du monde. Cet environnement inédit rend l'économie plus sensible à une nouvelle flambée du prix du pétrole, a expliqué Jean-Pierre Roth.

«Poursuivre la normalisation»

Par ailleurs, la faiblesse prolongée du franc vis-à-vis de l'euro provoque une «dégradation des conditions monétaires». Elle renforce la nécessité de «poursuivre la normalisation» de la politique monétaire. Autrement dit, la BNS a confirmé son intention de relever encore son taux directeur (1,5%).

Mais l'économie suisse continue sur sa lancée. Projetant une croissance «autour de 2%» en 2007 après un rythme de 2,5% cette année, Jean-Pierre Roth n'entrevoit pas de poussée inflationniste supplémentaire. «La hausse des prix devrait rester inférieure à 1,5% en 2007», prédit-il. Le banquier pronostique le passage du chômage sous la barre des 3% courant 2007 et un redémarrage de l'investissement en réaction au «taux élevé d'utilisation des capacités industrielles.» Cela va soutenir la demande.

Nouvelles                         des taux au 17 août 2006
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Le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, est en baisse depuis le début du mois de juillet 2006. Il se situe actuellement à  3,91 % contre 4,08 % début juillet 2006, soit une baisse de 0,17 %. Les chiffres favorables d’inflation aux États-Unis pour juillet 2006 et le fait que la Banque Centrale Américaine n’ait pas augmenté ses taux (pour la première fois après 17 augmentations successives de 0,25 %) début août ont convaincu les marchés financiers que les taux à long terme aux Etats-Unis ne dépasseraient pas leur niveau actuel. En France, on peut prévoir qu’une légère hausse des taux d’intérêt à long terme aura lieu dans les prochains mois pour revenir à un niveau proche de 4,10 % environ.

Les taux des crédits immobiliers sont nettement remontés depuis le début le l’année (+ 0,35 %), pour passer de 3,30 % à 3,65 % pour un taux fixe excellent à 15 ans. Il est probable qu’ils vont connaître une nouvelle hausse d’environ 0,20 % d’ici fin septembre. On peut estimer que les taux des crédits immobiliers pour un excellent dossier à 15 ans devraient atteindre environ 4 % en fin d’année 2006, puis monter encore de 0,20 % environ en milieu d’année 2007.

Il est important de noter que cette hausse des taux d’intérêt n’aura qu’un impact relativement modeste sur les mensualités des prêts. Pour un prêt de 150 000 € sur 25 ans, l’augmentation des mensualités, d’ici la fin de l’année 2006, n’atteindra que 30 € environ (elles passeront à 840 € contre 810 € actuellement).

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Le 8 juin 2006, la Banque centrale européenne a une nouvelle fois relevé son taux d'intérêt de 0,25 %, le passant de 2,50 % à 2,75 %. Cela a entraîné une légère hausse du taux d'intérêt à long terme des marchés financiers, qui sert de référence aux taux des crédits immobiliers (à 4 % au 17 juillet 2006, après avoir atteint 4,10 % le 12 mai).

Malgré cette troisième augmentation de ses taux en sept mois (la première hausse avait eu lieu le 1er décembre 2005, la seconde le 1er mars 2006), les taux d'intérêt des crédits immobiliers restent à des niveaux extrêmement favorables pour les emprunteurs. Le taux fixe excellent à 15 ans si situe actuellement à 3,60 %.

Le taux d'intérêt à un an poursuit sa hausse, à 3,51 % au 17 juillet 2006, contre 2,77 % au 6 janvier 2006 et 2,64 % au 15 novembre 2005. Il se situait à 2,33 % à la fin de l'année 2004. Néanmoins, les marchés financiers sont confiants et estiment que ces taux devraient rester à des niveaux très favorables jusqu'à la moitié de l'année 2006.

Plusieurs facteurs influent sur l'évolution future des taux d'intérêt :

la croissance économique en Europe pour l'année 2006 est révisée à la hausse, à 2 %, niveau nettement inférieur à celui prévu aux Etats-Unis (environ 3,50 %) ;

la très forte hausse du prix du pétrole (qui a dépassé son record historique à plus de 78 dollars le baril le 14 juillet) n'a cependant pas entraîné une flambée de l'inflation américaine. Pour continuer sa politique de maîtrise de l'inflation, la Banque fédérale américaine et son président, Ben Bernanke, ne relèvent que progressivement leurs taux directeurs (par tranche de 0,25 %). La dernière et 17ème augmentation a eu lieu le 28 juin dernier, fixant son taux directeur à 5,25 % ;

la fragile situation des marchés boursiers, malgré une hausse d'environ 20 % du CAC 40 pour l'année 2005. Toutefois, le niveau est inférieur de 23 % par rapport au plus haut niveau de septembre 2000. La hausse actuelle des marchés boursiers ne suffit pas, à ce stade, à rassurer durablement les investisseurs boursiers.

Attention : si vous choisissez un prêt à taux révisable, nous vous recommandons de choisir un prêt capé (limité à la hausse) qui évitera tout risque en cas de hausse forte des taux à court terme dont l'éventualité ne peut être totalement écartée.

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Deux options s’offrent à vous :

- soit vous souhaitez privilégier la sécurité et la stabilité de vos charges : il est alors vivement recommandé d'emprunter à taux fixe dont le niveau est encore extrêmement bas. Ainsi, le taux fixe à 15 ans, pour un excellent dossier, est fixé à 3,60 % au 17 juillet 2006 ;

- soit vous souhaitez obtenir de plus faibles mensualités sur les premières années de votre crédit pour respecter votre endettement : il est possible d'obtenir un prêt à taux révisable fixé pendant 2 ans à 3,10 % (limité à la hausse à + 2 %, soit 5,10  %), soit 0,50 % de moins qu'un taux fixe. Le gain obtenu sera significatif pendant les deux premières années.

Cependant, notamment au vu de la hausse des taux pratiqués par la Banque centrale européenne au 8 juin 2006 de 0,25 %, (passant ainsi de 2,50 % à 2,75 %), nous prévoyons que les taux à court terme devraient augmenter au second semestre 2006. Il est probable que le prêt à taux révisable deviendra alors plus coûteux. Dès lors, si vous optez pour le taux révisable, un « cap » (une limitation à la hausse de + ou -  2 %) est indispensable afin pouvoir plafonner vos mensualités.

Si vous pouvez obtenir un taux garanti pendant les deux premières années à un niveau faible, un prêt à taux révisable peut être intéressant. Si vous n'envisagez de conserver votre prêt que pendant 7 ou 8 ans par exemple, en revendant le bien ou remboursant le crédit par anticipation, vous ne subirez l'influence des hausses de taux que sur une courte période (4 ans environ). Au-delà, il nous paraît plus sécurisant de choisir un taux fixe, compte tenu des taux fixes très attractifs pratiqués actuellement.

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Compte tenu des taux fixes très attractifs pratiqués actuellement, il nous paraît plus sécurisant de choisir un taux fixe, même si le choix d'un taux révisable capé (limité à la hausse comme à la baisse) peut s'avérer une bonne affaire.

Le taux d'intérêt d'un prêt à taux révisable sur 15 ans se situe à 3,25 % au 17 juillet 2006 (taux fixé pendant deux ans et révisable ensuite annuellement, « capé + ou - 2 » c’est-à-dire limité au maximum à 5,25 %). En comparaison, le taux d'intérêt d'un prêt fixe, pour la même qualité de dossier, se situe à environ 3,75 %. La différence initiale est donc significative (- 0,55 %), mais vous courrez le risque, dans le cas d'un prêt à taux révisable, d'une hausse ultérieure des taux.

La Banque centrale européenne a relevé le 8 juin son taux directeur de 0,25 %, pour le passer de 2,50 % à 2,75 %. Les spécialistes anticipent une nouvelle hausse au second semestre. Le taux d'intérêt à un an est en hausse, à 3,51 % au 17 juillet 2006, soit une forte progression de plus d'un point sur un an (2,36 % en mars 2005).

Il est donc indispensable de mettre en place un cap, c’est-à-dire une limitation à la hausse ou à la baisse de votre taux de 1 ou 2 % par exemple. En plafonnant le taux maximum de votre crédit, vous évitez de déséquilibrer votre budget par des mensualités trop lourdes

Deux cas peuvent éventuellement justifier le choix d'un taux révisable : 

vous n'envisagez de garder votre prêt que 7 ou 8 ans maximum : c’est par exemple le cas d'un premier achat immobilier, avec revente pour s'agrandir d'ici quelques années,

votre ratio d'endettement serait trop élevé avec un prêt à taux fixe ; le différentiel des taux vous permet de réduire les premières mensualités et donc d'obtenir votre financement. Choisissez obligatoirement un prêt capé, votre risque sera limité en cas de forte hausse des taux d'intérêt à court terme dans les prochaines années.

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Le taux à long terme des marchés financiers (utilisé comme référence pour les crédits immobiliersà taux fixe) se stabilise à un niveau proche de 4 %. Il est en forte hausse par rapport au début de l’année (à 3,35 % au 2 janvier 2006) et se situe actuellement à 4 % au 17 juillet, après avoir atteint 4,10 % le 12 mai. Cependant, les emprunteurs profitent de conditions financières extrêmement favorables : 3,60 % pour le taux fixe excellent à 15 ans.

Cependant, les taux des crédits immobiliers n'ont progressé que légèrement au cours des derniers mois (+ 0,30 % seulement depuis le début de l’année). Il est probable qu’ils vont connaître une hausse d’environ 0,25 % dans les prochaines semaines.
 
Compte tenu de la situation économique générale (perspectives de croissance faibles) et celle des marchés financiers (politique stricte de la Banque fédérale américaine, bonne performance des marchés boursiers, hausse du prix du pétrole), on peut estimer que les taux des crédits immobiliers progresseront d’environ 0,50 % d’ici la fin de l’année 2006 (pour atteindre environ 4 % pour un excellent dossier à 15 ans), puis encore de 0,20 % en milieu d’année 2007.

A court terme, il est important de noter que cette hausse n’aura qu’un impact modeste sur les mensualités des prêts, qui augmenteraient de seulement 35 € environ en fin d’année 2006 (pour un prêt de 100 000 € sur 20 ans). Si vous envisagez de d'emprunter pour réaliser votre projet immobilier, vous allez continuer de pourvoir profiter de conditions exceptionnellement favorables.

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Faut-il choisir un taux fixe ou un taux révisable en fonction de la différence de taux actuelle et des niveaux constatés ?

Cette analyse doit être basée sur quatre facteurs :

l'écart actuel entre les prêts à taux révisable (3,15 % environ) et les prêts à taux fixe (3,70 %) s'est stabilisé depuis quelques mois. Si vous choisissez le taux révisable, vous ferez des économies importantes pendant un ou deux ans (1 550 € pour un prêt de 120 000 € sur 15 ans) ;

le niveau actuel des taux fixes à long terme est extrêmement intéressant compte tenu des incertitudes économiques, du niveau d'inflation prévu et du fait que le taux pratiqué est actuellement proche de celui appliqué à l'Etat français !

les taux à court terme des marchés financiers sont revenus et ont même dépassé leur niveau de milieu d'année 2001 (soit 3,20 % environ), le taux appliqué au prêt à taux révisable (capé + ou - 2 %) passerait alors à 4,20 % environ ;

à partir de 2007 et pour les années suivantes, il existe un risque important que les taux d'intérêt à court terme des marchés financiers se dépassent les 4 %, le taux appliqué au prêt à taux révisable passant alors à 5,50 % environ...

Dans ces conditions, nous continuons de privilégier fortement les prêts à taux fixe vous permettent de profiter de conditions extrêmement favorables historiquement. Ne vous laissez pas impressionner par l’argument couramment utilisé en faveur des taux révisables selon lequel les taux à court terme sont toujours inférieurs aux taux à long terme et donc le prêt à taux révisable est plus intéressant.

Un simple coup d'œil aux graphiques historiques permet de montrer que les taux à court terme (utilisés pour les prêts à taux révisable) pourraient facilement remonter à des niveaux de 4 % ou plus. Dans ces conditions, les prêts à taux révisable pourraient s'avérer extrêmement coûteux pendant les années 2006 et suivantes.

Si vous adoptez un prêt à taux révisable, nous vous conseillons vivement de prendre un cap qui limite votre risque en cas de hausse.

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Quelle est la tendance d'évolution des taux ?

Les marchés financiers estiment que les taux d'intérêt à court terme comme à long terme devraient rester durablement bas, au moins jusqu'en fin d'année 2006.

On note que malgré ce mouvement de hausse depuis fin septembre, les taux des crédits immobiliers restent à des niveaux exceptionnellement favorables. Le taux fixe excellent à 15 ans se situe actuellement à 3,55 %, un niveau qui n'avait jamais été connu pendant les années précédentes.

La situation des taux d'intérêt constitue ainsi une excellente opportunité pour tous les emprunteurs. Vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier à un taux réel, inflation déduite, de moins de 2 %. Vous bénéficiez ainsi de conditions financières tout à fait exceptionnelles.

On devrait donc continuer d'observer des taux de crédits immobiliers extrêmement bas jusqu'en milieu d'année 2006, mais devrait progresser d'environ 0,50 % pour atteindre 3,80 % à 4 % pour un excellent dossier à 15 ans fin 2006. Les taux d'intérêt devraient rester extrêmement favorables aux emprunteurs pendant les prochains mois.

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Les taux à court terme

Dans le prolongement de la politique extrêmement conservatrice de la Banque centrale européenne, les taux à court terme sont eux aussi orientés à la hausse. Leur niveau actuel se situe à 2,96 % au 15 juin 2006, contre 2,79 % au 12 mai.

Les taux à court terme avaient entamé un mouvement de baisse continue et très important depuis janvier 2003. Il était passé de 2,82 % au 1er janvier 2003 à 2,10 % début 2005. Même au point le plus bas de mai 1999 (2,54 %), les taux à court terme n'étaient pas descendu à de tels niveaux.

Si vous avez la possibilité d'obtenir un taux bloqué pendant 2 ans (au lieu d'un an) à un niveau faible (2,90 %) il peut devenir intéressant d'en profiter à condition de ne pas garder votre prêt plus de 7 ans maximum. Si vous choisissez un crédit à taux révisable, demandez une limitation à la hausse (cap de + ou - 2 %).

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Les taux à long terme

Depuis le second semestre de l’année 2004, tous les records ont été battus et les taux n’ont jamais été aussi bas depuis plus de 40 ans.

Alors que le précédent record des années précédentes se montait à 3,55 % en juin 2003, ce niveau a été largement battu, avec un taux à 3,08 % début septembre 2005 (moins 0,47 %). Une baisse de plus de 1 % des taux d’intérêt se répercute dans les conditions de financement et la capacité d’emprunt pour les mêmes mensualités a ainsi augmenté de plus de 8 %.

Sur l’année 2005, la moyenne des taux d’intérêt à long terme se situe à 3 %, tandis que la moyenne pour l’année 2004 se situait à 4,10 %. Elle était même constamment supérieure à 4,80 % sur les années antérieures. Cepndant, le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, se stabilise pour l'instant à un niveau proche de 4 %. Il est en forte hausse par rapport à au début de l’année (à 3,35 % au 2 janvier 2006) et se situe actuellement à 3,95 % au 9 juin, après avoir atteint 4,10 % le 12 mai.

La Banque Centrale Européenne (BCE) a une nouvelle fois relévé son taux directeur de 0,25 %, le 8 juin dernier, après deux précédentes hausses du même ordre en décembre 2005 et mars 2006. Le taux directeur est passé à 2,75 %, entraînant une hausse des taux d'intérêt à long terme. Même si ellle avait indiqué qu'elle n'envisageait pas de mouvements de hausses répétés, les marchés financiers s'attendent toiut de même à une nouvelle hausse du taux directeur au second semestre 2006.

La majorité des spécialistes sont d’accord sur la situation actuelle :
les taux d’intérêt ont atteint un niveau plancher et ne devraient plus baisser,
on devrait continuer d'observer des taux de crédits immobiliers extrêmement bas jusqu'au milieu de l'année 2006 (sans doute 3,80 %).

Si vous envisagez d’emprunter, vous profitez de conditions exceptionnellement basses. Il n’y a toutefois pas d’urgence à vous décider, cet environnement de taux très favorables aux emprunteurs devrait continuer pendant une période d’au moins 6 mois.