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C'est une personne propriétaire d'un bien pour la première fois. Les banques les accueillent favorablement car c'est l'occasion pour elles de s'attacher et de fidéliser de nouveaux clients. Il s'agit souvent d'opérations financées à 100 %

      

Pour ne pas se trouver pénalisé financièrement par ce déménagement trois éléments doivent être étudiés :       

• les pénalités de remboursement anticipé ne doivent pas être dues en cas de déménagement,
• la possibilité de transférer le capital restant du prêt actuel sur le nouveau bien,
• le choix d'une garantie sous forme de caution plutôt que sous forme d'hypothèque dont les frais sont plus       élevés (mise en place et main levée).

Non, si vous acceptez l'offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum), la banque ne peut pas revenir sur son offre.

Contractuellement et en termes juridiques, trois mensualités consécutives impayées entraînent la déchéance du terme.       La conséquence immédiate est simple : le capital restant dû devient immédiatement exigible, c'est-à-dire que dans un       délai de trente jours, vous devez régler l'intégralité des sommes dues à la banque. Légalement, la banque peut alors       mettre le bien en vente (vente sur saisie immobilière).

      

Toutefois, les banques comme les sociétés de caution mutuelle vont, si possible, privilégier une solution amiable, de façon à préserver les intérêts des deux parties (emprunteur et créancier). Il est donc souhaitable de prévenir la banque en cas de difficultés ponctuelles ou durables de façon à convenir avec elle des modalités de régularisation.

      

Si vous n'êtes pas certain de pouvoir assurer le paiement régulier des échéances, il est souhaitable de prendre un prêt       modulable qui permettra de reporter le remboursement de vos mensualités pendant une certaine période       (de l'ordre de 6 à 24 mois). Cependant attention, cette facilité de paiement ne doit absolument pas vous conduire à       emprunter plus que ce que vos moyens financiers vous permettent.

Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle...), il est peu probable qu'un autre établissement réserve une suite favorable à la demande. Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial, parents…) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes.

Préalablement à l'octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l'ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers.

On utilise comme point de départ la valeur estimée du bien à vendre (expertisé par une agence immobilière). Le mandat de vente remis par l'agence immobilière permet à la banque d'avoir un descriptif du bien et de connaître sa valeur de mise en vente.

      

Partant du prix de vente escompté et en déduisant les capitaux restant dûs sur les éventuels prêts en cours, la       banque acceptera généralement de vous prêter entre 60 et 70 % de la valeur nette du bien. La banque met à votre       disposition cette somme qui servira à payer le nouveau bien.

      

Deux cas de figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités de remboursement :       

• soit un prêt relais avec paiement mensuel des agios, c'est-à-dire que vous paierez mensuellement les remboursement       des intérêts, le capital étant lui remboursé à la vente du bien ;
• soit un relais « in fine », c'est-à-dire que vous rembourserez le capital majoré des intérêts       à la vente du bien.

             

En matière de garantie, il sera alors préférable de passer par une société de caution mutuelle afin d'éviter les frais       d'hypothèque et de main levée sur le bien en vente.

      

La banque peut également vous proposer d'inclure dans le montant du relais le rachat des capitaux restant dûs sur le       bien en vente.

      

Si vous vendez un bien de 150 000 € avec 40 000 € de capital restant dû, dont la valeur nette se monte à 110 000 €,       le montant maximum de crédit relais serait alors de 77 700 € (70 % de 110 000 €). La banque pourra dans certains cas       accepter de prêter 105 000 € (70 % de 150 000 €) qui seront remboursables in fine à la vente du bien en même temps       que le remboursement du prêt initial.

C'est un document juridique, défini par le droit bancaire, qui récapitule et régit les obligations du prêteur et       de l'emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques).       À partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l'offre de prêt se transforme en contrat       de prêt.

      

L'offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à       un formalisme très stricte : envoi par la poste, délai de réflexion minimum de 10 jours (et maximum de 30 jours),       retour par la poste.

Les différentes étapes seront les suivantes :       

• lors de votre visite auprès de la banque, n'oubliez pas d'apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont       indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l'engage juridiquement,
• la réponse de la banque se fait en général entre 3 et 5 jours au plus tard, parfois moins,
• vous recevrez par courrier l'offre de prêt en trois exemplaires,
• vous bénéficiez d'un délai de réflexion minimum de 10 jours (loi Scrivener) et les offres de prêt sont en       général valables 30 jours (pendant cette période la banque s'oblige à mettre les fonds à votre disposition       en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
• vous retournez par courrier l'offre acceptée à la banque,
• une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont       débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité, le notaire constate le paiement       du bien.

Il est évidemment difficile de répondre à cette question de manière précise. Chaque dossier est un cas particulier.       Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel est le montant du prêt       que vous pouvez obtenir :       

• les mensualités maximum : prenez les revenus de votre ménage     sur les 2 ou 3 dernières années (déclarations d'impôt), et vous pouvez estimer     vos mensualités maximum à environ 33 % de ces revenus. N'oubliez pas     de consulter la question 8 de ce guide, pour     savoir quel revenu prendre en compte.
• la stabilité et le niveau de vos revenus : c'est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d'un taux d'endettement de 33 %. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n'avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d'endettement sera ramené à 20 % voire 25 % ; si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, vous pourrez atteindre 35 voire 40 % d'endettement,
• le montant du prêt : une fois vos mensualités maximum estimées, vous pouvez utiliser l'assistant financier pour       déterminer le montant du prêt auquel celles-ci correspondent. Vous pourrez porter la durée du prêt à 20, 25 ou 30 ans,
• votre apport personnel : le montant de votre apport personnel est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10 % au coût total du projet. Les banques accepteront d'inclure les frais d'agence dans le prêt qu'elles feront ; en revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie,
• les prêts aidés : en fonction de votre niveau de revenu de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer       largement à réduire le coût total du projet : prêt à taux zéro, prêt 1 %, prêt accession sociale. Tous ces prêts et aides       obéissent à des conditions strictes d'attribution qu'il faut connaître.
• Votre dossier personnalisé : une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques ; elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu'elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

Vous trouverez le détail des modalités du prêt à taux zéro dans le guide de l'emprunteur.       Cinq éléments clefs sont à connaître :       

• vous devez respecter un plafond de ressources, en fonction de vos revenus de l'année n-1 (après le 31       mars de l'année en cours), ou de l'année n-2 (entre le 1er janvier et le 31 mars de l'année en cours),
• votre projet doit concerner votre résidence principale exclusivement,
• le montant total du prêt sera limité selon la composition du ménage et la localisation du logement,
• le prêt à taux zéro ne peut pas dépasser 20 % du prix du logement et 50 % des autres prêts accordés,
• toutes les banques sont habilitées à délivrer des prêts à taux zéro qui viennent en complément des autres prêts.

Vous trouverez le détail des modalités du prêt à taux zéro dans le guide de l'emprunteur.       Cinq éléments clefs sont à connaître :       

• vous devez respecter un plafond de ressources, en fonction de vos revenus de l'année n-1 (après le 31       mars de l'année en cours), ou de l'année n-2 (entre le 1er janvier et le 31 mars de l'année en cours),
• votre projet doit concerner votre résidence principale exclusivement,
• le montant total du prêt sera limité selon la composition du ménage et la localisation du logement,
• le prêt à taux zéro ne peut pas dépasser 20 % du prix du logement et 50 % des autres prêts accordés,
• toutes les banques sont habilitées à délivrer des prêts à taux zéro qui viennent en complément des autres prêts.

il s'agit de l'ensemble des charges récurrentes : prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, achats à tempérament. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d'endettement. Une pension alimentaire versée étant déjà déduite du revenu fiscal n'est pas à retenir dans les charges existantes.

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs :       

• le coût de refinancement, c'est-à-dire le prix auquel elles achètent l'argent sur les marchés financiers,
• les frais de fonctionnement,
• la prime de risque.

             

A cela s'ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

      

C'est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique       pour l'essentiel les évolutions dans les taux des prêts immobiliers. En général, le coût de refinancement est de       deux natures :       

• pour les prêts à taux fixe, l'emprunt à long terme, dont la référence est intitulée OAT 10 ans,
• pour les prêts à taux variable, l'emprunt à court terme, dont la référence est intitulée Euribor (le plus       souvent trois mois ou un an).

             

Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux d'intérêt sont comprises entre 0,50 % et 1,50 % pour un taux révisable.       Le fait de disposer d'un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur       prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.

C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités sont modulables.
      Ce type de prêt permet d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent, et ce pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez :       

suspendre le remboursement des mensualités pendant une période allant de 6 mois à deux ans ; celles-ci reprennent à l'issue de       la période d'interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant.        augmenter les mensualités (de 20 % à 30 % en général), de façon à raccourcir la durée du prêt.        Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement ; en cas de       difficultés ou d'autres projets, il sera possible de suspendre le remboursement ; en cas de revenus supplémentaires,       il sera possible d'accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.