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Deux options s’offrent à vous :

- soit vous souhaitez privilégier la sécurité et la stabilité de vos charges : il est alors vivement recommandé d'emprunter à taux fixe dont le niveau est encore extrêmement bas. Ainsi, le taux fixe à 15 ans, pour un excellent dossier, est fixé à 3,60 % au 17 juillet 2006 ;

- soit vous souhaitez obtenir de plus faibles mensualités sur les premières années de votre crédit pour respecter votre endettement : il est possible d'obtenir un prêt à taux révisable fixé pendant 2 ans à 3,10 % (limité à la hausse à + 2 %, soit 5,10  %), soit 0,50 % de moins qu'un taux fixe. Le gain obtenu sera significatif pendant les deux premières années.

Cependant, notamment au vu de la hausse des taux pratiqués par la Banque centrale européenne au 8 juin 2006 de 0,25 %, (passant ainsi de 2,50 % à 2,75 %), nous prévoyons que les taux à court terme devraient augmenter au second semestre 2006. Il est probable que le prêt à taux révisable deviendra alors plus coûteux. Dès lors, si vous optez pour le taux révisable, un « cap » (une limitation à la hausse de + ou -  2 %) est indispensable afin pouvoir plafonner vos mensualités.

Si vous pouvez obtenir un taux garanti pendant les deux premières années à un niveau faible, un prêt à taux révisable peut être intéressant. Si vous n'envisagez de conserver votre prêt que pendant 7 ou 8 ans par exemple, en revendant le bien ou remboursant le crédit par anticipation, vous ne subirez l'influence des hausses de taux que sur une courte période (4 ans environ). Au-delà, il nous paraît plus sécurisant de choisir un taux fixe, compte tenu des taux fixes très attractifs pratiqués actuellement.

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Il est très tentant de profiter des taux fixes exceptionnellement bas actuellement pratiqués pour convertir un prêt à taux révisable en prêt à taux fixe. En effet, le taux fixe à 15 ans, pour un excellent dossier, est fixé à 3,60 % au 17 juillet 2006. Convertir son crédit supprime tout risque d'être pénalisé par les nouvelles remontée des taux prévues pour le second semestre 2006.

Attention, cette décision prend en compte plusieurs éléments devant être étudiés très attentivement :

la durée restante : si la durée restante est inférieure à 8 ans, il est très peu probable que l'économie de taux réalisée compense le coût de mise en place d'une nouvelle garantie et le paiement des pénalités de remboursement anticipé. Si la durée restante est supérieure à 8 ans, les différences de mensualités doivent porter sur une durée suffisamment longue pour générer des économies ;

le taux actuellement appliqué : si le taux révisable de votre prêt est supérieur à 5 %, vous pourrez sans doute générer une économie de taux d'environ 1,50 % et vous aurez alors la garantie d'un taux favorable qui ne subira pas les hausses prévues pour ces prochaines années ;

les prévisions de taux : à l'heure actuelle, nous prévoyons des hausses des taux à court terme pour le courant de l'année 2006 (+ 1 % environ). Il est donc souhaitable de faire établir par votre banque un bilan financier détaillé si le taux actuellement appliqué est déjà élevé (5 % ou plus) car il sera amené à augmenter. Dans cette analyse, il faudra prendre en compte les limitations éventuelles de variation de taux que la banque vous applique (cap).

De manière générale, les mécanismes de conversion d'un taux révisable vers un taux fixe indiqués dans les contrats de prêt sont très peu avantageux pour l'emprunteur. Ils prévoient le plus souvent une marge importante (1,50 % environ) par rapport aux taux des marchés financiers à long terme. Ce calcul conduira à un taux fixe bien supérieur au marché, par exemple à 5 % au lieu de 3,60 % pour un prêt à 15 ans. Dans ces conditions, la conversion d'un prêt à taux révisable en prêt à taux fixe ne peut générer des économies que si le prêt est transféré dans une autre banque, par le biais d’un rachat de crédit.

En conclusion, il ne paraît opportun de convertir un taux révisable en taux fixe que les emprunts dont la durée restante est longue (à partir de 7 ou 8 ans), afin de profiter des taux fixes actuels. Le passage à taux fixe doit cependant être effectué prochainement car les hausses de taux, même si elles sont peu importantes, devraient se poursuivre dans les prochains mois.

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Compte tenu des taux fixes très attractifs pratiqués actuellement, il nous paraît plus sécurisant de choisir un taux fixe, même si le choix d'un taux révisable capé (limité à la hausse comme à la baisse) peut s'avérer une bonne affaire.

Le taux d'intérêt d'un prêt à taux révisable sur 15 ans se situe à 3,25 % au 17 juillet 2006 (taux fixé pendant deux ans et révisable ensuite annuellement, « capé + ou - 2 » c’est-à-dire limité au maximum à 5,25 %). En comparaison, le taux d'intérêt d'un prêt fixe, pour la même qualité de dossier, se situe à environ 3,75 %. La différence initiale est donc significative (- 0,55 %), mais vous courrez le risque, dans le cas d'un prêt à taux révisable, d'une hausse ultérieure des taux.

La Banque centrale européenne a relevé le 8 juin son taux directeur de 0,25 %, pour le passer de 2,50 % à 2,75 %. Les spécialistes anticipent une nouvelle hausse au second semestre. Le taux d'intérêt à un an est en hausse, à 3,51 % au 17 juillet 2006, soit une forte progression de plus d'un point sur un an (2,36 % en mars 2005).

Il est donc indispensable de mettre en place un cap, c’est-à-dire une limitation à la hausse ou à la baisse de votre taux de 1 ou 2 % par exemple. En plafonnant le taux maximum de votre crédit, vous évitez de déséquilibrer votre budget par des mensualités trop lourdes

Deux cas peuvent éventuellement justifier le choix d'un taux révisable : 

vous n'envisagez de garder votre prêt que 7 ou 8 ans maximum : c’est par exemple le cas d'un premier achat immobilier, avec revente pour s'agrandir d'ici quelques années,

votre ratio d'endettement serait trop élevé avec un prêt à taux fixe ; le différentiel des taux vous permet de réduire les premières mensualités et donc d'obtenir votre financement. Choisissez obligatoirement un prêt capé, votre risque sera limité en cas de forte hausse des taux d'intérêt à court terme dans les prochaines années.

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Le taux à long terme des marchés financiers (utilisé comme référence pour les crédits immobiliersà taux fixe) se stabilise à un niveau proche de 4 %. Il est en forte hausse par rapport au début de l’année (à 3,35 % au 2 janvier 2006) et se situe actuellement à 4 % au 17 juillet, après avoir atteint 4,10 % le 12 mai. Cependant, les emprunteurs profitent de conditions financières extrêmement favorables : 3,60 % pour le taux fixe excellent à 15 ans.

Cependant, les taux des crédits immobiliers n'ont progressé que légèrement au cours des derniers mois (+ 0,30 % seulement depuis le début de l’année). Il est probable qu’ils vont connaître une hausse d’environ 0,25 % dans les prochaines semaines.
 
Compte tenu de la situation économique générale (perspectives de croissance faibles) et celle des marchés financiers (politique stricte de la Banque fédérale américaine, bonne performance des marchés boursiers, hausse du prix du pétrole), on peut estimer que les taux des crédits immobiliers progresseront d’environ 0,50 % d’ici la fin de l’année 2006 (pour atteindre environ 4 % pour un excellent dossier à 15 ans), puis encore de 0,20 % en milieu d’année 2007.

A court terme, il est important de noter que cette hausse n’aura qu’un impact modeste sur les mensualités des prêts, qui augmenteraient de seulement 35 € environ en fin d’année 2006 (pour un prêt de 100 000 € sur 20 ans). Si vous envisagez de d'emprunter pour réaliser votre projet immobilier, vous allez continuer de pourvoir profiter de conditions exceptionnellement favorables.

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Nouvelles des taux au 09 août 2006
Nos analyses et prévisions

Nouvelles des taux la performance moyenne des marchés boursiers depuis plus de 5 ans. Vous retrouverez les dates marquantes de la Bourse au 8 août 2006 en  cliquant ici. L’année 2006 commence de manière particulièrement mouvementée, l’indice CAC40 ayant perdu 7,40 % entre fin avril 2006 et le milieu du mois de juin 2006. Mais il montre aujourd’hui une augmentation de 7,20 % depuis le début de l’année 2006. Pour l'année 2005, la performance des marchés boursiers a été excellente, avec une hausse du CAC 40 de 24,4 %, faisant suite à de très bonnes années 2004 (+ 7,30 %) et en 2003 (+ 16 %). On se situe toutefois actuellement à un niveau inférieur de 27,1 % du niveau le plus haut de septembre 2000 (actuellement 4 968 points au 8 août 2006 contre 6 813 points au plus haut en septembre 2000). Les marchés boursiers continuent d'être considérés comme risqués et les mouvements actuels des marchés boursiers inquiètent les investisseurs. On continuera donc de constater une certaine préférence pour les instruments de taux d'intérêt (obligations) dans les allocations d'investissement et les taux resteront ainsi influencés à la baisse ;

Nouvelles des taux la croissance économique américaine montre des signes de ralentissement. Après un premier trimestre extrêmement dynamique (croissance de 5,30 %), le deuxième trimestre 2006 montre un forte ralentissement à 2,50 %, ce qui confirme l’influence de la politique de taux d’intérêt élevés. On se situe actuellement à un niveau de croissance inférieur aux années précédentes (4,20 % en 2004 et 2,70 % en 2003). Les derniers chiffres de création d'emploi pour juillet 2006 sont faibles (113 000 emplois créés contre 146 000 attendues) après des chiffres de juin 2006 également décevants (124 000 emplois créés seulement contre 200 000 attendus) et les créations d’emploi depuis le début de l’année 2006 sont moins élevées qu’en 2005. Le taux de chômage est en hausse, il est passé de 4,60 % en juin à 4,80 % en juillet 2006, ce que les économistes considèrent comme un taux de plein emploi. Les investissements des entreprises n’ont augmenté que de 2,70 % au deuxième trimestre, contre 13,70 % au premier trimestre. La consommation des ménages n’a progressé que de 2,50 % (contre 4,80 % au premier trimestre). L’indice de confiance du Michigan, qui mesure la confiance des consommateurs, est passé à 83.0 points en juillet contre 84.9 points en juin. Il semble que les consommateurs ne joueront plus un rôle aussi important dans la croissance américaine. Les chiffres de vente de maisons neuves montrent une baisse de 1,30 % en juin 2006 et sont également en baisse de 8,90 % par rapport au même mois de l’année dernière, ce qui montre que la hausse des taux d’intérêt commence, là aussi, à avoir des répercussions sur l’économie. Les résultats des 500 premières entreprises américaines sont prévus en hausse de plus de 11 % sur l’année 2006, ce qui devrait toutefois maintenir un niveau satisfaisant d’investissement et préserver la croissance. Les premiers signes de ralentissement économique pourraient justifier un ralentissement de la politique de hausse des taux d'intérêt de la FED, et il est quasiment certain que le cycle de hausse des taux d’intérêt touche à sa fin.

Les taux d'intérêt des marchés financiers ont évolué de la manière suivante :

Nouvelles des taux le taux d'intérêt à un an est en légère hausse à 3,55 % au 8 août 2006 contre 3,50 % au 28 juillet et en nette hausse sur quatre mois (3,14 % au 7 avril). Il se situait à 2,20 % au 23 septembre 2005 donc en très forte hausse (+ 1,33 %) depuis 11 mois. Les marchés financiers estiment qu’une nouvelle hausse des taux à très court terme de la BCE auront lieu d’ici la fin de l’année 2006 ;

Nouvelles des taux le taux d'intérêt à 10 ans est stable : il se situe à 3,91 % au 8 août 2006 contre 3,92 % au 28 juillet et en baisse sensible par rapport à son niveau de 4,08 % début juillet. Il reste en très forte hausse de 0,63 % par rapport à son niveau de début d’année 2006 (3,28 % au 6 janvier 2006). Ce niveau de taux d'intérêt reste bas par rapport aux moyennes historiques ;

Nouvelles des taux le taux d'intérêt américain à 10 ans est en forte baisse car les marchés financiers anticipent maintenant la fin prochaine du cycle de hausse. Il se situe à 4,93  % au 8 août 2006 contre 5 % au 28 juillet. Il était monté jusqu’à 5,20 % au 23 juin. On rappellera qu’il se situait à 4,38 % au 6 janvier, soit une hausse de 0,55 % depuis le début de l’année) ;

Nouvelles des taux le taux d'intérêt américain à 30 ans est stable : Il se situe à 5,07 % au 8 août 2006, le même niveau que le 28 juillet, il est en baisse par rapport à son niveau de 5,25 % du 23 juin. Il se situait à 4,58 % en début d’année 2006.

Il est particulièrement significatif de noter que la hausse très importante de 4,25 % des taux d’intérêt américains à court terme entre le 25 juin 2004 (1 %) et le taux actuel (5,25 % au 7 juillet 2006) n'a pas eu, à ce stade, de répercussion de même ampleur sur les taux à long terme. On observe ainsi une inversion de la courbe des taux, les taux d’intérêt sur les durées longues sont maintenant sensiblement inférieurs aux taux observés sur les durées courtes. La différence entre le taux d'intérêt américain à 10 ans et le taux d'intérêt au jour le jour est ainsi négatif de 0,33 % environ alors qu'un différentiel considéré comme historiquement normal serait positif de 1,20 % environ ! Ce décrochage, très rare dans l'histoire des marchés financiers, semble lié essentiellement à la politique stricte de la FED de lutte contre l'inflation et au nouvel environnement économique mondial de globalisation (les réserves financières considérables de la Chine sont certainement placées pour une large part en bons du Trésor américain). Cette situation exceptionnelle doit, à l'évidence, conduire à une certaine prudence dans les prévisions sur les taux d'intérêt à long terme. C’est la raison pour laquelle les spécialistes n’anticipent pas de remontée très forte des taux d’intérêt durant l’année 2007 mais une relative stabilisation à des niveaux qui resteront historiquement bas.

Les taux d'intérêt à long terme de la zone euro pourraient monter progressivement tout en restant à des niveaux très bas historiquement (entre 4,10 % et 4,30 % pour le taux d'intérêt à 10 ans en fin d'année 2006) en raison des perspectives de croissance moins importantes qu'aux États-Unis (la croissance économique est révisée à la hausse à 2 % pour l'ensemble de l'année 2006, un niveau très inférieur à celui prévu aux Etats-Unis à environ 3,50 %) et en raison des hausses progressives de taux de la BCE (une nouvelle hausses de 0,25 % attendue d’ici la fin de l’année 2006).

Dans votre décision d’emprunt, deux remarques très importantes doivent être prises en compte :

on devrait continuer d'observer des taux d’intérêt de crédits immobiliers très bas jusqu'en fin d'année 2006 (environ 4,0 % pour le taux fixe à 15 ans). Les taux d'intérêt devraient ainsi rester extrêmement favorables aux emprunteurs pendant les prochains mois ;

  si vous choisissez un prêt à taux révisable, il est extrêmement important de prendre un taux capé (limité à la hausse) car la hausse actuelle des taux d'intérêt à court terme se répercutera mécaniquement sur les taux pratiqués à l'avenir. La hausse importante des taux d'intérêt à 1 an depuis le début de l’année 2006 (+ 0,55 %) a déjà conduit à une forte hausse des taux des prêts à taux révisables.

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Nouvelles des taux au 09 août 2006
Nos analyses et prévisions

Le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, continue de baisser depuis le début du mois de juillet 2006. Il se situe actuellement à  3,91 % contre 4,08 % début juillet 2006, soit une baisse de 0,17 %. Les chiffres de croissance aux États-Unis pour le deuxième trimestre de 2006, et les chiffres de chômage pour juillet montrent un ralentissement de la croissance économique, et les taux d’intérêt ont été entraînés à la baisse. On peut toutefois confirmer qu’un mouvement de hausse progressive des taux d’intérêt sur les prochains mois parait inévitable.

Les taux des crédits immobiliers sont nettement remontés depuis le début le l’année (+ 0,35 %), pour passer de 3,30 % à 3,65 % pour un taux fixe excellent à 15 ans. Il est probable qu’ils vont connaître une nouvelle hausse d’environ 0,20 % d’ici fin septembre. On peut estimer que les taux des crédits immobiliers pour un excellent dossier à 15 ans devraient atteindre environ 4 % en fin d’année 2006, puis monter encore de 0,20 % environ en milieu d’année 2007.

Il est important de noter que cette hausse des taux d’intérêt n’aura qu’un impact relativement modeste sur les mensualités des prêts. Pour un prêt de 150 000 € sur 25 ans, l’augmentation des mensualités, d’ici la fin de l’année 2006, n’atteindra que 30 € environ (elles passeront à 840 € contre 810 € actuellement).

Malgré l’évolution des taux des marchés financiers, les taux des crédits immobiliers restent actuellement à un niveau exceptionnellement favorable. La situation actuelle des taux d'intérêt constitue donc une excellente opportunité pour tous les emprunteurs : vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier à un taux réel, inflation déduite, d’environ 1,5 %. Vous retrouverez les taux actuellement pratiqués en cliquant ici.

La hausse des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE)  qui s’est élevée à 1,00 % depuis 9 mois (passage de 2 % en novembre 2005 à 3,00 % depuis le 3 août 2006) a deux conséquences importantes :

Crédit immobilier un très fort mouvement de hausse des taux d'intérêt à court terme : le taux d'intérêt à 1 an, qui se situait à 2,75 % début janvier 2006, atteint 3,55 % au 28 juillet 2006. Cette hausse très importante de 1,00 % a un impact immédiat sur les prêts à taux révisable.  Elle devrait se poursuivre sur la fin de l’année 2006 (+ 0,25 % environ).
Si vous choisissez un prêt à taux révisable attention de choisir un prêt capé (limité à la hausse) car vous subirez les conséquences de ces augmentations;

Crédit immobilier une hausse des taux d'intérêt à long terme, qui ont franchi la barre de 3,90 % pour la première fois depuis le début de l’année 2005. Compte tenu des derniers commentaires de la Banque centrale européenne sur la nécessaire vigilance vis-à-vis du niveau d’inflation, les marchés financiers anticipent une nouvelle hausse du taux d’intérêt de 0,25 % supplémentaire d’ici la fin de l’année 2006.

Les marchés financiers sont focalisés sur les chiffres d'inflation et d'activités aux États-Unis :

Crédit immobilier le niveau d’inflation semble rester à un niveau supérieur aux objectifs (fixés à 2 % en rythme annuel). La Banque fédérale américaine (FED), même si elle se montre rassurante dans ses déclarations, sera certainement contrainte de poursuivre sa politique de hausse des taux d’intérêt (la dernière hausse date du 28 juin 2006, pour passer le taux à court terme à 5,25 % contre 1 % seulement en juin 2004 !) ;
Crédit immobilier si l’activité économique reste très soutenue, les hausses de taux d’intérêt par la FED sont rendues à la fois possibles et même souhaitables pour réduire les risques d’inflation.

Les derniers chiffres d’inflation aux États-Unis pour juillet 2006 montrent une poursuite de la hausse des prix et situent le niveau d’inflation hors énergie et alimentation à un rythme annuel de 2,90 %, le plus haut niveau depuis 12 ans ! Ils ont contribué à une chute spectaculaire des marchés boursiers dans le monde entier (moins 5 % en juin 2006) et une hausse des taux d’intérêt. Les marchés financiers prévoient une nouvelle hausse des taux à court terme de la FED ce qui aura des répercussions sur les taux à long terme également.

Sur le plan économique et financier, quatre facteurs expliquent l'évolution actuelle des taux :

Nouvelles des taux les prévisions de croissance pour l'année 2006 en Europe viennent d'être relevées de 1,50 % à 2 %. La baisse de la production industrielle en Allemagne en Juin 2006 (moins 0,30 % au lieu d’une croissance de 0.40 % attendue) ne suffit pas actuellement à changer les prévisions sur l’année. L’indice IFO de confiance des acheteurs en Allemagne a également baissé en juillet pour passer de 106,8 à 105,6, toutefois ce niveau reste très satisfaisant, le plus élevé depuis 15 ans !. La BCE veut montrer sa vigilance par rapport au niveau d'inflation et sa volonté de freiner la hausse des prix de l’immobilier. Alors que l'objectif affiché d'inflation se monte à 2 %, le niveau réel, lui, est supérieur. Il s’est monté à 2,50 % en juin 2006 contre 2,40 % en mai et 2,20 % en avril 2006 : les objectifs fixés ne sont pas respectés. Dans ces conditions, la BCE va durcir progressivement sa politique monétaire. Après la hausse de son taux directeur de 0,25 % pour le passer à 3,00 % le 3 août 2006, les spécialistes anticipent en général une nouvelle hausse de 0,25 % au quatrième trimestre pour atteindre 3,25 % en fin d'année 2006;

Nouvelles des taux les marchés financiers avaient déjà anticipé les hausses des taux de la FED. Ils ont également pris connaissance des commentaires de Ben Bernanke, son président, le 20 juillet dernier sur la maîtrise du niveau d’inflation global aux Etats-Unis, qui ont contribué à les rassurer. Ils avaient anticipé les dernières hausses (mai et juin 2006) et prévoient généralement une nouvelle hausse durant le mois août 2006. Les taux d'intérêt à court terme aux États-Unis se stabiliseraient alors entre 5,25 % et 5,50 % d’ici la fin de l’année 2006, ce qui entraînera mécaniquement à la hausse les taux à long terme (5 % actuellement pour le taux d'intérêt à 10 ans). Cette hausse des taux aux États-Unis a aujourd’hui de l'influence sur les taux d'intérêt à long terme en Europe ;

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Faut-il choisir un taux fixe ou un taux révisable en fonction de la différence de taux actuelle et des niveaux constatés ?

Cette analyse doit être basée sur quatre facteurs :

l'écart actuel entre les prêts à taux révisable (3,15 % environ) et les prêts à taux fixe (3,70 %) s'est stabilisé depuis quelques mois. Si vous choisissez le taux révisable, vous ferez des économies importantes pendant un ou deux ans (1 550 € pour un prêt de 120 000 € sur 15 ans) ;

le niveau actuel des taux fixes à long terme est extrêmement intéressant compte tenu des incertitudes économiques, du niveau d'inflation prévu et du fait que le taux pratiqué est actuellement proche de celui appliqué à l'Etat français !

les taux à court terme des marchés financiers sont revenus et ont même dépassé leur niveau de milieu d'année 2001 (soit 3,20 % environ), le taux appliqué au prêt à taux révisable (capé + ou - 2 %) passerait alors à 4,20 % environ ;

à partir de 2007 et pour les années suivantes, il existe un risque important que les taux d'intérêt à court terme des marchés financiers se dépassent les 4 %, le taux appliqué au prêt à taux révisable passant alors à 5,50 % environ...

Dans ces conditions, nous continuons de privilégier fortement les prêts à taux fixe vous permettent de profiter de conditions extrêmement favorables historiquement. Ne vous laissez pas impressionner par l’argument couramment utilisé en faveur des taux révisables selon lequel les taux à court terme sont toujours inférieurs aux taux à long terme et donc le prêt à taux révisable est plus intéressant.

Un simple coup d'œil aux graphiques historiques permet de montrer que les taux à court terme (utilisés pour les prêts à taux révisable) pourraient facilement remonter à des niveaux de 4 % ou plus. Dans ces conditions, les prêts à taux révisable pourraient s'avérer extrêmement coûteux pendant les années 2006 et suivantes.

Si vous adoptez un prêt à taux révisable, nous vous conseillons vivement de prendre un cap qui limite votre risque en cas de hausse.

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Quelle est la tendance d'évolution des taux ?

Les marchés financiers estiment que les taux d'intérêt à court terme comme à long terme devraient rester durablement bas, au moins jusqu'en fin d'année 2006.

On note que malgré ce mouvement de hausse depuis fin septembre, les taux des crédits immobiliers restent à des niveaux exceptionnellement favorables. Le taux fixe excellent à 15 ans se situe actuellement à 3,55 %, un niveau qui n'avait jamais été connu pendant les années précédentes.

La situation des taux d'intérêt constitue ainsi une excellente opportunité pour tous les emprunteurs. Vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier à un taux réel, inflation déduite, de moins de 2 %. Vous bénéficiez ainsi de conditions financières tout à fait exceptionnelles.

On devrait donc continuer d'observer des taux de crédits immobiliers extrêmement bas jusqu'en milieu d'année 2006, mais devrait progresser d'environ 0,50 % pour atteindre 3,80 % à 4 % pour un excellent dossier à 15 ans fin 2006. Les taux d'intérêt devraient rester extrêmement favorables aux emprunteurs pendant les prochains mois.

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Les taux à court terme

Dans le prolongement de la politique extrêmement conservatrice de la Banque centrale européenne, les taux à court terme sont eux aussi orientés à la hausse. Leur niveau actuel se situe à 2,96 % au 15 juin 2006, contre 2,79 % au 12 mai.

Les taux à court terme avaient entamé un mouvement de baisse continue et très important depuis janvier 2003. Il était passé de 2,82 % au 1er janvier 2003 à 2,10 % début 2005. Même au point le plus bas de mai 1999 (2,54 %), les taux à court terme n'étaient pas descendu à de tels niveaux.

Si vous avez la possibilité d'obtenir un taux bloqué pendant 2 ans (au lieu d'un an) à un niveau faible (2,90 %) il peut devenir intéressant d'en profiter à condition de ne pas garder votre prêt plus de 7 ans maximum. Si vous choisissez un crédit à taux révisable, demandez une limitation à la hausse (cap de + ou - 2 %).

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Les taux à long terme

Depuis le second semestre de l’année 2004, tous les records ont été battus et les taux n’ont jamais été aussi bas depuis plus de 40 ans.

Alors que le précédent record des années précédentes se montait à 3,55 % en juin 2003, ce niveau a été largement battu, avec un taux à 3,08 % début septembre 2005 (moins 0,47 %). Une baisse de plus de 1 % des taux d’intérêt se répercute dans les conditions de financement et la capacité d’emprunt pour les mêmes mensualités a ainsi augmenté de plus de 8 %.

Sur l’année 2005, la moyenne des taux d’intérêt à long terme se situe à 3 %, tandis que la moyenne pour l’année 2004 se situait à 4,10 %. Elle était même constamment supérieure à 4,80 % sur les années antérieures. Cepndant, le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, se stabilise pour l'instant à un niveau proche de 4 %. Il est en forte hausse par rapport à au début de l’année (à 3,35 % au 2 janvier 2006) et se situe actuellement à 3,95 % au 9 juin, après avoir atteint 4,10 % le 12 mai.

La Banque Centrale Européenne (BCE) a une nouvelle fois relévé son taux directeur de 0,25 %, le 8 juin dernier, après deux précédentes hausses du même ordre en décembre 2005 et mars 2006. Le taux directeur est passé à 2,75 %, entraînant une hausse des taux d'intérêt à long terme. Même si ellle avait indiqué qu'elle n'envisageait pas de mouvements de hausses répétés, les marchés financiers s'attendent toiut de même à une nouvelle hausse du taux directeur au second semestre 2006.

La majorité des spécialistes sont d’accord sur la situation actuelle :
les taux d’intérêt ont atteint un niveau plancher et ne devraient plus baisser,
on devrait continuer d'observer des taux de crédits immobiliers extrêmement bas jusqu'au milieu de l'année 2006 (sans doute 3,80 %).

Si vous envisagez d’emprunter, vous profitez de conditions exceptionnellement basses. Il n’y a toutefois pas d’urgence à vous décider, cet environnement de taux très favorables aux emprunteurs devrait continuer pendant une période d’au moins 6 mois.

La Loi ROBIEN

ARTICLE 31.I.1.g du CGI

Objet

Cet amendement concerne l'immobilier neuf à usage locatif n'ayant jamais été occupé avant l'acte d'achat.

Avantages

Amortissement jusqu'à 65% de la valeur du bien, sur 15 ans maximum, soit 8% par an pendant les 5 premières années, puis 2,5% par an les 4 années suivantes, et possibilité de prorogation de 3 ans renouvelable une fois.

La déduction se fait en priorité sur le revenu foncier, puis sur le revenu global avec un plafond de 10 700 F par an.

Obligation

Louer le bien nu pendant 9 ans au titre de résidence principale du locataire. (Dispositif prorogeable 2 fois 3 ans).

Respecter les plafonds de revenus des locataires: Non.

Respecter les plafonds de loyers:

18 €/m2 de surface habitable augmentée de la moitié (dans la limite de 8 m2) des surfaces annexes à Paris et Agglomération Parisienne, Côte d'Azur et Agglomération Genevoise. (Zone A)

12,5 €/m2 de surface habitable augmentée de la moitié (dans la limite de 8 m2) des surfaces annexes dans les communes de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères aux franges de l'IDF, Zones Littorales et Frontalières. (Zone B)

9 €/m2 de surface habitable augmentée de la moitié (dans la limite de 8 m2) des surfaces annexes dans les autres communes. (Zone C)

NB: 90% du loyer du marché dans le logement neuf des zones tendues.

LA DEFISCALISATION DES SOCIETES : UN TAUX DE 100%

La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les immeubles neufs aux Antilles est un avantage fiscal extrêmement intéressant et efficace. La loi du 21 juillet 2003 pérennise et améliore le système créé par la loi PONS de 1986. Le mécanisme, désormais rôdé de la défiscalisation Outre Mer pour les sociétés, permet de diminuer considérablement l’impôt en participant au développement des îles de la Guadeloupe et de la Martinique. Il est un atout majeur des chefs d’entreprise désireux de conserver le fruit des résultats de leur société et d'accroître leur patrimoine.

LA DEDUCTION FISCALE DE L'IMPOT SUR LES SOCIETES EST DE 100 % DU MONTANT DE L'ACQUISITION : Art 217 undecies du CGI.

Les dispositions de l’article 217 undecies du Code Général des Impôts sont primordiales.

I – 100% DE DEDUCTION FISCALE POUR L'ACQUISITION DIRECTE D'UN BIEN IMMOBILIER NEUF DESTINE A LA LOCATION

Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale au montant des acquisitions de logements neufs à usage locatif situés dans les Départements d'Outre Mer. L’excédent de déficit peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants (art 209 du CGI).

- L'entreprise s'engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement et pendant 6 ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale (art 217 undecies I du CGI).
- Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond fixé par décret en début d’année (art 46 AG duodecies annexe III du CGI ).

Etc. Source et suite de l'article sur defiscalisation.com

LOGEMENT : ACHAT                   

Vous souhaitez obtenir des précisions sur une offre de prêt immobilier

L’offre d’un prêt immobilier doit être claire et exhaustive. Elle doit notamment indiquer son coût total, le taux effectif global (TEG), le montant de la mensualité, éventuellement les modalités d’indexation, les garanties et assurances exigées.

Le tableau d’amortissement doit comporter la ventilation du montant global des échéances annuelles, le montant de la dette en capital à la fin de chaque période annuelle, le montant total des intérêts et des frais accessoires, et le détail, obligatoire pour chacune des échéances, du montant du capital amorti et du montant des intérêts payés.

Monsieur (Madame),

Nous avons eu le (date) un entretien au cours duquel vous nous avez fait une proposition de prêt pour financer l’achat d’un appartement.

Je vous prie de bien vouloir me confirmer cette offre par écrit, en me fournissant l’information la plus complète possible. Ainsi, je souhaite tout particulièrement voir figurer dans votre offre, conformément à l’article L. 312-8 du Code de la consommation, les informations suivantes pour chaque échéance : la part du capital amorti et celle restant due, les intérêts dus et payés et, éventuellement, les intérêts compensateurs, ainsi que les pénalités réclamées en cas de remboursement anticipé.

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Exigez bien un tableau d’amortissement complet : c’est une mine d’or en matière d’information.

Lorsque l’obligation d’information n’est pas respectée, des sanctions sont prévues par l’article L. 312-33 du Code de la consommation (déchéance des intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge).

Source blog finance

Le pétrole bat un nouveau record à Londres

Rien ne va plus dans ce monde de brut : le Brent a battu un nouveau record à Londres.

Il faut bien reconnaître que tous les éléments semblent converger en vue d'établir cette hausse : aléas climatiques, tensions géopolitiques à leur sommet tant autour du dossier nucléaire iranien qu'au niveau du conflit au Proche-Orient. Inde et Pakistan y mettent également du leur tandis que le Nigeria est la proie de nouvelles violences meurtrières. Les relations entre Russie et USA semblent quant à elles offrir les prémices d'une nouvelle guerre froide à leur manière.

Le prix du pétrole Brent a battu lundi à Londres un nouveau record historique à 78,64 dollars le baril, favorisé par la fermeture du plus important champ pétrolier des Etats-Unis et l'instabilité accrue au Proche-Orient.

Sur le marché londonien, le prix du  baril de Brent de la mer du Nord  pour livraison en septembre a atteint 78,64 dollars à 17H07 GMT, soit une hausse de 2,47 dollars sur la séance. Il bat ainsi son précédent record établi le 17 juillet à 78,18 dollars.

A 17H25 GMT, le baril cotait 78,40 dollars, en hausse de 2,23 dollars par rapport à vendredi soir.

Sur le New York Mercantile Exchange (Nymex), le baril de "light sweet crude" pour livraison en septembre gagnait 2,39 dollars à 77,15 dollars. Il avait atteint un record historique à 78,40 dollars le 13 juillet.

La fermeture complète du champ pétrolier de Prudhoe Bay en Alaska de la compagnie britannique BP va prendre entre trois et cinq jours, a indiqué lundi la direction du groupe, qui a refusé d'indiquer quand la production pourra reprendre. La compagnie pétrolière a décidé de fermer ce champ pétrolier en Alaska après la découverte de fuites provenant d'un oléoduc qui a conduit à l'écoulement dans le sol de quatre à cinq barils soit près de 800 litres de brut.

En ce qui concerne le conflit au Proche-orient, les hôpitaux libanais disposeraient au maximum d'une semaine de carburant pour toutes réserves, selon le ministre de la Santé Mohamad Khalifé, impliquant la fermeture de nombre d'entre eux. Tout en insistant sur l'urgence de la situation, le ministre a précisé que des contacts avaient été entamés pour résoudre le problème. Selon les autorités libanaises, l'armée israélienne, qui impose depuis trois semaines un blocus au Liban, aurait refusé jeudi d'admettre une cargaison de mazout, destiné notamment aux centrales électriques. L'armée israélienne a de son côté affirmé samedi avoir autorisé ces trois derniers jours deux pétroliers à accoster au Liban pour fournir du carburant, mais que, selon un porte-parole, leurs commandants "ont jusqu'à présent préféré rester au large apparemment de crainte d'être pris dans des tirs avec le Hezbollah".

Même si le Liban obtenait dès à présent des livraisons de carburant, le problème ne serait cependant pas résolu. En effet, les routes étant détruites, et les ponts écroulés, le mazout ne peut être transporté vers les régions.

Les Etats-Unis ont annoncé vendredi quant à eux avoir imposé des sanctions contre sept sociétés étrangères, dont le fabricant russe d'avion de chasse Soukhoï, pour avoir fourni à l'Iran du matériel qui pourrait être utilisé dans le développement d'armes de destruction massive. Le ministère russe des Affaires étrangères a qualifié vendredi d'"inadmissibles" et "d'anachronisme historique" ces sanctions.... tandis que la société algérienne d'hydrocarbures Sonatrach a signé des protocoles d'accord avec les russes Loukoïl et Gazprom en vue d'une coopération.

L'Inde a expulsé samedi le conseiller à l'ambassade du Pakistan à New Delhi après qu'un diplomate indien soit expulsé par le Pakistan plus tôt samedi. "L'agent consulaire indien Deepak Kohl aurait été pris en train de recevoir des documents sensibles d'une source pakistanaise," a annoncé la chaîne de télévision GEO, citant des sources officielles.

Pour rappel, les prix du pétrole avaient fini la séance en hausse mercredi dernier, le marché s'inquiétant notamment de la tempête tropicale Chris qui pourrait devenir le premier cyclone de la saison et endommager les infrastructures pétrolières du golfe du Mexique.